[部门解读]《三亚市物业管理实施办法》政策解读

《三亚市物业管理实施办法》政策解读

一、《办法》的修订背景

2011年，三亚市人民政府印发了《三亚市物业管理实施办法》,该办法已颁布实施十一年。近年来《物业管理条例》、《海南经济特区物业管理条例》等上位相关法律法规已发生了较大变化，对物业行业管理也提出了新的要求，原有办法已难以适应当前物业管理要求。

二、制度依据

《三亚市物业管理实施办法》主要依据《中华人民共和国民法典》、《物业管理条例》、《海南经济特区物业管理条例》等法律法规，参考了成都、广州、苏州、杭州等城市相关立法。

三、《办法》的主要内容

《办法》共七章，分为：总则、物业管理区域、业主和业主组织、物业管理服务、物业的使用与维护、物业专项维修资金、附则。

第一章，总则。明确了构建党建引领社区治理框架下的物业管理体系的指导思想。

第二章，物业管理区域。明确了物业管理区域划分原则，物业管理档案的备案要求，物业用房及业主共有部分的区分及确认。

第三章，业主和业主组织。是本次修订的重点章节。在明确了业主的权利义务基础上，增加了需要业主共同决定的事项清单，修订了参与决定的方式、方法。具体规范了业主大会设立条件，首届业主大会筹备组产生办法，建设单位、居（村）民委员会、区住房和城乡建设主管部门在筹备组成立过程中的职责，首届业主大会筹备组需要履行的职责。

业主委员会作为业主大会的日常执行机构，代表着全体业主的利益。《办法》详列了业主委员会的主要职责，运行要求，业主委员会委员禁止行为、信息公示要求等内容。

办法新增了“物业管理委员会”相关条款。明确了物业管理委员会成立的条件、需要履行的职责等内容。

第四章，物业管理服务。本章主要规范了前期物业招投标、物业交付承接查验，业主大会续聘、选聘、解聘物业服务人，物业服务合同，物业服务信息公示，物业服务费用定价、调整，业主共有物业经营收益，业主大会自行管理，老旧住宅小区物业管理等事项。

第五章，物业的使用与维护。本章主要包含物业转让、改变物业性质方法及要求；明确物业管理区域内的禁止行为、物业装饰装修要求、台风暴雨等紧急情况应对责任、紧急情况积极配合处理的责任和义务等内容。并对车位（车库）的分配、使用进行规范，提出停车位充电设施建设要求。明确物业服务区域内物业维修维护实施，供水、供电、供气等专业服务单位的责任与义务，物业维修责任划分方法等。

第六章，物业专项维修资金。规范了物业专项维修资金的交存、续交、紧急使用以及使用细则等要求。

第七章，附则。对专业术语进行解释，明确《办法》生效日期、实施责任部门。

四、《办法》修订后的主要变化

原《三亚市物业管理实施办法》共八章五十八条，此次修订后调整为七章九十一条，章节及内容有较大调整，主要修订内容有：

（一）明确市、区两级住房和城乡建设主管部门为物业管理联席会议组织单位，促进问题更具体、更有效地解决；

（二）明确物业管理区域备案、物业管理区域档案管理要求；

（三）明确并细化业主大会设立条件、步骤，业主大会设立及召开过程中业主、组织方、居（村）委会、住房和城乡建设主管部门的职责；

（四）提出对业主委员会选举、换届、履职过程、监督管理的具体要求，明确业主委员会委员任职要求、信息公示要求、禁止性行为等；

（五）针对物业服务过程中服务和费用不够清晰、透明，从而容易造成矛盾的情况，制定并列举了详细的物业服务各方信息公示要求，经济审计要求；

（六）提出了物业管理委员会制度；

（七）明确物业承接查验要求、档案管理要求；

（八）明确并细化物业服务人禁止性行为；

（九）进一步规范了老旧住宅小区的改造、维修资金收缴、增设电梯相关要求；

（十）规范业主共有物业经营行为，明确收益分配约定及公示要求；

（十一）根据三亚市2015年撤镇设区行政区域调整的实际情况，对应调整相关部门、组织职责。

五、《办法》修订的突出特点

（一）细化

作为一份指导本市物业管理各方行为的规范性文件，从原来的58条，增加到91条，新增内容针对物业管理活动中的突出问题，使物业管理各方更容易参与、实施、管理；

（二）清晰

在《民法典》《海南经济特区物业管理条例》等法律法规的范畴内，结合本市实际情况，对物业服务类投诉深入分析，追根溯源，对容易产生模糊不清的问题进行分析、规范；

（三）创新

提出“物业管理委员会”制度。旨在解决符合条件的项目，在无法设立业主大会、选举业主委员会的情况下，选择成立“物业管理委员会”，以便快速、有效地解决实际问题；

强化“信息公示”要求。在物业管理活动多个环节要求物业服务人、业主委员会等关键参与方按要求在物业服务区域显著位置和“三亚市物业管理信息化服务平台”进行信息公示，更加便于业主查阅内容、留存资料信息；

倡导“经济审计”。在前期物业服务合同约定或业主大会授权的情况下，对物业服务人、业主委员会委员进行经济审计，使费用收支更加透明；

推动“三亚市物业管理信息化服务平台”信息平台使用。业主共同决定事项、参与方式、各个环节的信息，都要求在信息平台公示。

六、《办法》修订的重要意义

通过对《办法》的修订，在制度层面对物业管理行业长期以来存在的重点、难点问题形成有效的解决方法，通过强化组织建设、聚焦重点难题、细化规范准则，为三亚物业管理行业的健康发展提供有效的制度依据。